전세대출을 받기 전에 DSR을 직접 계산해 보는 것이 가장 확실한 준비예요. 어렵게 느껴질 수 있지만, 공식 한 가지와 몇 가지 수치만 알면 집에서도 충분히 계산할 수 있어요.
이 글에서는 전세대출 DSR을 직접 계산하는 방법을 STEP별로 상세히 설명해 드릴게요. 예시 수치도 함께 보여 드리니 참고해 보세요.
STEP 1 — 연간 소득 파악하기
근로소득자
근로소득자는 원천징수영수증의 총 급여액을 연간 소득으로 사용해요. 세전 연봉이에요. 상여금이나 인센티브가 매년 일정하게 지급된다면, 최근 2년 평균을 사용하는 경우가 많아요. 예시: 총 급여 4,200만 원 → 연간 소득 4,200만 원.
사업소득자
사업소득자는 종합소득세 신고서의 사업소득 금액을 기준으로 해요. 매출 전체가 아니라 비용을 뺀 순소득이에요. 최근 2년 평균치를 사용하는 경우가 일반적이에요.
기타 소득
임대소득, 금융소득도 서류로 증빙이 되면 인정받을 수 있어요. 단, 은행마다 인정 방식이 다르고, 종합소득세 신고가 되어 있어야 반영되는 경우가 많아요.
STEP 2 — 기존 대출 현황 정리하기
대출 목록 작성
현재 보유한 모든 대출을 나열해요. 주택담보대출, 신용대출, 전세대출(기존), 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 빠짐없이 작성해야 해요. 금융정보를 한눈에 보려면 마이데이터 서비스(토스, 카카오페이 등)를 이용하면 편리해요.
각 대출의 월 원리금 계산
원리금 균등 상환이라면 이미 월 납부액이 정해져 있어요. 이자만 납부하는 거치식 대출이라면 원리금 균등 방식으로 환산해야 해요. 환산 공식: 월 원리금 = 대출원금 × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n – 1]. 여기서 r은 월 이율, n은 총 상환 기간(개월)이에요.
월 원리금 합산
모든 기존 대출의 월 원리금을 합산해요. 예시: 신용대출 월 50만 원 + 자동차 할부 월 30만 원 = 기존 월 원리금 합계 80만 원.
STEP 3 — 전세대출 원리금 환산하기
전세대출 조건 설정
신청 예정 전세대출의 금액, 금리, 만기를 파악해요. 예시: 전세대출 2억 5,000만 원, 금리 연 3.5%, 만기 2년(24개월).
원리금 균등 환산 계산
대출 2억 5,000만 원, 금리 3.5%(월 이율 0.2917%), 24개월 기준 월 원리금: 약 107만 원이에요. 실제로는 이자만 납부해도 DSR 계산 시에는 이렇게 원리금 균등으로 환산해 반영해요.
전세대출 DSR 기여도 계산
전세대출 월 원리금 107만 원의 연간 합계는 1,284만 원이에요. 연간 소득 4,200만 원으로 나누면: 1,284만 원 ÷ 4,200만 원 × 100 = 30.6%예요.
STEP 4 — 전체 DSR 계산하기
전체 원리금 합산
기존 대출 월 원리금(80만 원) + 신청 전세대출 월 원리금(107만 원) = 월 187만 원이에요. 연간으로는 2,244만 원이에요.
DSR 계산
DSR = 연간 총 원리금 ÷ 연간 소득 × 100 = 2,244만 원 ÷ 4,200만 원 × 100 = 53.4%. 규제 기준 40%를 훌쩍 넘어요. 이 경우 대출이 어렵거나 한도 감액이 발생해요.
한도 역산 방법
DSR 40% 이하로 받으려면 연간 원리금이 1,680만 원(4,200만 원 × 40%) 이하여야 해요. 기존 대출 연간 960만 원(80만 원 × 12)을 빼면 전세대출에 쓸 수 있는 연간 원리금은 720만 원(월 60만 원)이에요. 이를 역산하면 전세대출 한도는 약 1억 4,000만 원이에요.
STEP 5 — 결과 해석 및 전략 수립
DSR이 40% 이하인 경우
원하는 전세대출 금액을 받을 수 있는 상황이에요. 단, 여유가 얼마나 있는지 확인해 두세요. 여유가 별로 없다면 향후 신용대출 등 다른 대출 계획 시 주의가 필요해요.
DSR이 40%를 초과하는 경우
- 기존 대출을 일부 상환해 DSR을 낮추기
- 정책 보증 상품으로 전환해 DSR 부담 줄이기
- 전세 계약 금액을 낮추거나 전세금 일부를 자기 자금으로 충당
- 배우자 공동 명의로 소득 합산 후 DSR 재계산
결과 기록해 두기
계산 결과를 메모해 두세요. 은행 상담 시 “현재 제 DSR이 약 XX%로 예상돼요”라고 말하면 상담이 훨씬 효율적으로 진행돼요.
계산 도구와 주의사항
원리금 균등 계산기 활용
직접 공식으로 계산하기 어렵다면 인터넷 검색창에 “원리금 균등 계산기”를 검색하면 쉽게 찾을 수 있어요. 대출 금액, 금리, 기간을 입력하면 월 납부액이 나와요. 네이버 금융, 카카오페이, 각 은행 앱에도 계산 기능이 있어요.
실제 심사와 오차가 있을 수 있어요
직접 계산한 DSR은 참고용이에요. 실제 은행 심사에서는 신용등급, 재직 기간, 소득 증빙 방식 등 추가 요소가 반영돼요. 계산 결과가 39%라도 심사에서 거절될 수 있고, 반대로 42%여도 통과되는 경우가 있어요.
마무리 — 계산이 습관이 되면 돈 걱정이 줄어요
전세대출 DSR 계산은 어렵지 않아요. 소득, 기존 대출 원리금, 신청 대출 원리금 세 가지만 파악하면 직접 계산할 수 있어요. 이 계산 습관이 대출 실수를 막고, 장기적으로 더 유리한 금융 결정을 내리게 도와줘요.
오늘 소개한 STEP대로 한 번 직접 계산해 보세요. 계산하고 나면 내 대출 가능 범위가 훨씬 명확하게 보일 거예요.